Kako si Slovenec kupi stanovanje?

 

Kupcem, ki so zamudili priložnost za nakup bivališča, ko so cene padale, povzroča novo gibanje velike skrbi.

 

 

Cene stanovanjskih nepremičnin spet rastejo, poročajo statistiki in geodetska uprava. Novice se veselijo lastniki, ki čakajo na ugoden trenutek za prodajo. Kupcem, ki so zamudili priložnost, ko so cene padale, povzroča novo gibanje le skrbi, posebno če ne iščejo nepremičnine za dolgoročno naložbo, ampak kot prvo bivališče. Kako si Slovenec kupi stanovanje?

Statistiki poročajo, da so bile cene stanovanjskih nepremičnin v drugem četrtletju tega leta za 4,3 odstotka višje kot v prvem: »Število prodanih rabljenih nepremičnin je bilo zelo visoko, število prodanih novih stanovanj pa izjemno nizko.« Cene novih stanovanjskih nepremičnin, stanovanj in družinskih hiš so se v drugem četrtletju tega leta glede na prvo povprečno zvišale za 9,4 odstotka. V primerjavi z letom 2015 so se vse nepremičnine skupaj letos podražile za 11,3 odstotka.

 

Povprečna slovenska bruto plača je v obdobju od januarja do avgusta letos znašala 1601,40 evra, povprečno neto izplačilo 1044,32 evra. Za 32 kvadratnih metrov rabljene garsonjere iz 70. let prejšnega stoletja, za katere prodajalci v Ljubljani pričakujejo okoli 90.000 evrov, bi morali torej na kup položiti 86 povprečnih plač, v bolj oddaljenih krajih na podeželju bi jih zadoščalo pol manj ... Lahko bi se še igrali s takšnimi izračuni, a kakor pravi strokovnjak za nepremičnine Jože Podgoršek, so stanovanjska vprašanja vedno zelo osebna, kadar se pogovarjamo o nakupih in prodajah. Kljub temu dodamo še vprašanje, kateri sloj prebivalstva si danes lahko privošči novogradnjo glede na njihove cene? »To so predvsem ljudje srednjih let, posamezniki ali družine, ki imajo zajamčen vir dohodkov, so uspešni na nekem dobrem delovnem mestu.«

 

Večno ne želi biti najemnica

Valentina, družboslovka, ki v članku ne želi nastopati s priimkom, je stara nekaj čez 30 let, prav tako njen fant, ki je strojnik. Oba sta imela srečo, pravi – zdaj sta že četrto ali peto leto redno zaposlena. Od doma sta se odselila v stanovanje, ki sta ga najela v Ljubljani, v njem sta zdaj tretje leto: najemnina za 50 kvadratnih metrov dovolj udobnega bivališča iz 60. let znaša okoli 500 evrov na mesec, torej 6000 na leto, stroške plačujeta posebej. Ni bojazni, da s sedanjimi mesečnimi dohodki ne bi zmogla teh izdatkov, toda hkrati ne zmoreta varčevati za lastno stanovanje. Prihranki so majhni, res pa je tudi, da se za zdaj nista pripravljena odreči vsaj enemu potovanju na leto. Toda v desetletju bosta presegla 40. leto starosti, pripomnimo. Ali sta se odločila, da ga bosta praznovala kot najemnika? Ne, ne, odgovarja Valentina odločno, tega pa si res ne želita, vesta tudi, da se bosta v nekaj letih morala seliti, ker se bo v stanovanje vselila lastnikova hči. Poleg tega si želita otroka, v tem primeru bi bilo najemno stanovanje zanju preveč negotovo, dodaja. Ena od možnosti, o kateri razmišljata z dvema paroma prijateljev, je gradnja tristanovanjske hiše ali trojčka, morda nekje blizu mesta, kjer so cene zemljišč nižje: »Blizu Ljubljane nimamo možnosti.«

 

Drugi sogovornik, Andrej, ki je blizu njenih let, je zastavil drugače: službo je dobil, še preden je dopolnil 23 let, takoj ko je končal triletni študij, in takoj je začel varčevati za stanovanje: »Sam sem prihranil okoli 30 tisoč evrov. Najel sem še hipotekarno posojilo za 30 let. Uspelo mi je kupiti 50 kvadratnih metrov novejšega stanovanja z garažo. Pozneje so se cene precej znižale, ampak tako je.« Mesečni obrok mu ne povzroča težav: »Tudi moji starši so se morali za stanovanje zelo zadolžiti, a so ga kupili v drugih časih, malo pred letom 1986. Takrat se stanovanjska posojila še niso usklajevala z inflacijo. Ta je v nekaj letih požrla večji del posojila, nazadnje sta ga poplačala z eno položnico.«

 

Tako ne bo nikoli več. Poti do lastnega bivališča ni veliko, če ti ne pade na mizo kot dediščina ali darilo: najem, nakup z lastnim denarjem ali bančnim posojilom. Pri nekaterih bankah in hranilnicah smo za vzorec preverili, katere ovire morajo preskočiti stranke, ki želijo najeti njihova stanovanjska posojila.

Po pojasnilih Bojana Likarja iz službe za marketing in odnose z javnostjo pri Gorenjski banki je za posojilojemalce vedno najbolj zanimiva tista ponudba, ki glede na njegove odplačilne sposobnosti omogoča najetje čim višjega zneska s čim nižjimi stroški odobritve: »Gorenjska banka ima v svoji ponudbi tudi posojilo z ročnostjo 30 let, pri čemer je pogoj zavarovanje z zastavo nepremičnine.«

 

Na vprašanje, ali je stanovanjsko posojilo dostopno le strankam, ki so redno zaposlene, v Gorenjski banki odgovarjajo: »Odobrimo ga tudi zaposlenim za določen čas, pri čemer je pogoj ustrezno zavarovanje posojila. To omogoča najetje posojila v celotni vrednosti nepremičnine, brez obveznega deleža lastnih sredstev. Posojilojemalec je lahko potrošnik, ki je zaposlen, upokojen ali ima status samostojnega podjetnika. Oseba, ki je prijavljena na zavodu za zaposlovanje in prejema nadomestilo, pa ne izpolnjuje pogoja za najetje posojila.« Za starejše velja omejitev, tako da ob koncu odplačevanja posojila ne smejo biti starejši od 75 let. Vsako reševanje stanovanjskega vprašanja mlade družine pa obravnavajo individualno: »Med drugim jim omogočimo, da se v najetje in odplačevanje posojila vključijo tudi ožji družinski člani.«

Stanovanjsko posojilo je mogoča rešitev za nakup stanovanja, pravi vodja službe marketinga in komuniciranja v hranilnici LON Petra Ambrožič: »Pri nas so večinoma zavarovana s hipoteko za nepremičnino, odplačilna doba pa je do 20 let. Vsak primer obravnavamo individualno, prisluhnemo stranki in tako poskušamo najti najboljšo ponudbo.« Starost posojilojemalca ob preteku posojila ne sme presegati 78 let, »z ustreznim zavarovanjem največ 80 let«. Vemo, da so se v Sloveniji močno razrasle zaposlitve prek lastnega s. p., in to okoliščino upoštevajo tudi pri njih: »Stranke, ki imajo svoj s. p., lahko dobijo posojilo glede na svojo bruto zavarovalno vsoto.«

Praviloma redna služba ...

V Abanki se za stanovanjsko posojilo nižje vrednosti in z odplačilno dobo do 20 let najpogosteje sklene zavarovanje pri zavarovalnici, pri višjih zneskih in daljši ročnosti do 30 let pa hipoteka, pojasnjujejo v službi za korporativno komuniciranje: »Najemniki lahko zastavijo nepremičnino, za katero najemajo posojilo, ali drugo primerno nepremičnino.« Tudi v Abanki odgovarjajo, da vloge za posojila obravnavajo individualno, z oceno kreditne sposobnosti stranke vred: »To ugotavljamo na podlagi informacij o njenih prihodkih in izdatkih ter drugih finančnih in ekonomskih okoliščinah. Banka upošteva dejavnike tveganja, ki so pomembni za oceno verjetnosti, da posojilojemalec izpolni obveznosti iz kreditne pogodbe. Delež njegovih lastnih sredstev pri investiciji ni vnaprej določen oziroma predpisan.« Njihovi posojilojemalci so iz različnih segmentov: zaposleni, upokojenci, zasebniki, kmetje, zaposleni v tujini: »Posojilo lahko najame vsak, za katerega banka na podlagi podatkov in informacij ugotovi, da je kreditno sposoben, in ki zagotovi tudi ustrezno zavarovanje.« Za starejše tudi pri njih velja starostna omejitev ob poplačilu. Stranka takrat ne sme biti starejša od 75 let. Pri stanovanjskih posojilih za mlade družini omogočajo soplačništvo: »Partnerja odplačujeta vsak svoj del mesečne obveznosti v skladu s svojo kreditno sposobnostjo.«

Za stranke Delavske hranilnice so po besedah direktorja sektorja za poslovanje Matije Stareta najbolj zanimiva stanovanjska posojila z zastavo nepremičnine, ker omogočajo višje zneske in daljše obdobje odplačevanja: »Najdaljša odplačilna doba je 30 let. Pri tej odplačilni dobi je obvezno zavarovanje z zastavo nepremičnine.« Tudi pri njih je starost najemnikov omejena, tako da v času zadnjega obroka ne sme preseči 75 let. »Posebne ponudbe za mlade družine nimamo, imamo pa ponudbo stanovanjskih posojil, zavarovanih s hipoteko, z ugodnimi obrestnimi merami, ki so na voljo tudi mladim,« dodaja sogovornik. V banki praviloma zahtevajo, da je najemnik v rednem delovnem razmerju, pri nakupu nepremičnine pričakujejo lastno udeležbo: »Stranke, ki niso v rednem delovnem razmerju, ne morejo pridobiti stanovanjskega posojila, razen v primeru upokojencev in samozaposlenih, pri katerih je odobritev odvisna od bonitete podjetja in njegovega poslovanja ter drugih ustreznih zavarovanj.«

Starejši imajo stanovanja

Po besedah strokovne sodelavke na Zvezi društev upokojencev Slovenije Alenke Ogrin v Sloveniji 89 odstotkov prebivalstva, starejšega od 65 let, živi v lastniških stanovanjih, večina drugih pa v najemnih: »Zato ni veliko starejših, ki bi si v starosti kupovali prvo stanovanje. Glede na višino pokojnin bi si to lahko privoščili le precej premožni upokojenci, saj je stanovanjsko posojilo s povprečno slovensko pokojnino težko odplačevati. Poleg tega veljajo določene starostne omejitve. Za ta namen v državi ni nekih spodbud ali razpisov.«

Po besedah sogovornice nastane pri starejši generaciji problem, ko ostanejo sami v večji hiši ali stanovanju, ki ni prilagojeno za bivanje starejših ali pa so stroški previsoki za skromno pokojnino: »Kljub temu se zaradi močne navezanosti na nepremičnino, predvsem na hiše, ki so jih zgradili z odrekanjem in lastnim delom, le redki odločijo za prodajo oziroma menjavo za manjšo nepremičnino.«

 

V zadnjem desetletju so za starejše naprodaj oskrbovana stanovanja, dodaja sogovornica: »Marsikdo proda nepremičnino in kupi tako stanovanje.« S stanovanjskimi vprašanji starejše generacije se na zvezi združenj upokojencev ukvarjajo v okviru pobude AOBIS (alternativne oblike bivanja starejših): »Prek te pobude spodbujamo k bolj fleksibilnemu razmišljanju o bivanju v starosti. Treba je delovati preventivno in proaktivno, pravočasno prilagoditi stanovanje, ali ga morda zamenjati za manjše in v nižjem nadstropju, če ni dvigala.« Spodbujajo tudi skupnostne oblike bivanja, recimo sobivanje starejših in medgeneracijske stanovanjske zadruge, pa tudi povečevanje fonda najemnih prilagojenih stanovanj za starejše in podobne možnosti.

Težave mladih najemnikov

S stanovanjskimi vprašanji mlade generacije se ukvarjajo v Mladinskem svetu Slovenije, ki je krovno združenje mladinskih organizacij na ravni države. Med novejšimi študijami, ki razkrivajo stanovanjski položaj slovenskega mladega človeka, opozarjajo na raziskavo, ki jo je lani objavila Organizacija za ekonomsko sodelovanje in razvoj (OECD): »Raziskava posebej izpostavlja, da pri nas več kot tri četrtine mladih, starih od 15 in 29 let, živi s svojimi starši, kar Slovenijo uvršča na drugo mesto med državami članicami OECD.« Vzroki so predvsem v cenovni nedostopnosti stanovanj in pomanjkanju najemniških nepremičnin. Za mlade, ki se odselijo od doma, še zdaleč ni na voljo dovolj neprofitnih stanovanj, ampak jih je glede na velike potrebe le za majhen, vzorčni delež.

 

V mladinskem svetu ugotavljajo, da so mladi prisiljeni najemati zasebna stanovanja po tržnih cenah: »Tam se po rezultatih ankete za najemnike, ki smo jo opravili leta 2015, srečujejo s številnimi težavami. Kar 95 odstotkov anketiranih najemnikov se je soočilo s kršitvami svojih pravic in nezakonitim ravnanjem najemodajalcev: z visokimi najemninami, negotovimi razmerami, omejeno uporabo stanovanja, postavljanjem v manjvreden položaj, omejevanjem pravic in prepuščenosti samovolji lastnikov.« Mladinski svet seveda nima lastnih nepremičnin, ki bi jih oddajal mladim, ponuja jim le nasvete. V okviru pilotnega projekta Stanovanjska svetovalnica za mlade deluje informacijska stična točka, prek katere mladim obiskovalcem ponujajo informacije, ki jih potrebujejo, ko iščejo lastno stanovanje ali sklepajo najemno razmerje.

 

Vir: Delo